Три причины не доверять аналитикам рынка недвижимости

На одном из заседаний Клуба главных редакторов рынка недвижимости управляющий партнёр компании Blackwood Константин Ковалёв назвал аналитику по жилью, представленную его коллегами, фуфлом.

Конечно, слово «фуфло» он не говорил. Господин Ковалёв долго объяснял, что «аналитика абсолютно оторвана от реальности и аналитики рисуют картину, глядя на которую, участникам рынка нужно праздновать и веселиться, но вместо этого у большинства из них в глазах грусть». Константин Ковалёв говорил долго и вычурно, приводил много аналогий, но если охарактеризовать его посыл одним словом, то, на мой взгляд, фуфло – самое подходящее.

Вроде и цифры аналитики берут правильные, и складывают весьма усердно, а на выходе имеем картину абсолютно оторванную от реальности. Давайте попробуем разобраться, почему так получается.

Причина первая – дисконты.

Первая и главная проблема аналитиков, отсутствие доступа к информации о совершённых сделках. В результате экспертам приходится рассчитывать тренды по ценникам в базах продажи квартир. К реальной цене, особенно на дорогое жильё, они имеют очень слабое отношение, так как скидки, особенно в текущей ситуации, могут доходить до 30-40%. В любом случае, продавец, выставляя товар на продажу, как правило, завышает цены, чтобы было куда сбрасывать. О дисконтах же знают только трое: продавец, покупатель и риэлтор, который проводил сделку. И до аналитиков эта информация редко доходит.

Причина вторая – нематематическая погрешность.

Часть объектов из баз при произведении своих расчётов аналитики выкидывают. Как правило, отрезают некондицию – крайне дорогие и нереально дешёвые объекты, так называемые квартиры с обременениями, например, в виде пенсионеров, за которыми нужен уход. И где резать «голову и хвост» каждый эксперт решает самостоятельно, в результате, данные по ценам кв. метров у разных аналитиков сильно отличаются между собой. В общем, дьявол, как говорится, кроется в деталях.

Не меньше путаницы приносит и сегментация объектов. Появляется много жилых комплексов, которые по параметрам попадают между классами – допустим, между «бизнесом» и «экономом». И если аналитик соотнёс проект с классом выше, то цены в сегменте хоть чуть-чуть, но опустились, если с классом ниже – выросли.

Причина третья – полный кризис.

В ноябре 2008 года, работая обозревателем рынка недвижимости журнала «Секрет фирмы», я пришёл на интервью с президентом ГК «Конти» Тимуром Тимербулатовым. Хотел поговорить с ним о методах работы в кризис. «Кризис?! – удивился офицер, сенатор, крупный бизнесмен и уважаемый человек Тимербулатов. – Так он же давно кончился!». Говорят, есть три лжи – ложь, наглая ложь и статистика. Причины, которые описаны в главах выше, про статистику.

Представим такую ситуацию, показывает умный и порядочный аналитик руководству новые данные по ценам и динамике спроса. А там сплошные отрицательные тренды и вообще полный кризис. Понятно, что при таких перспективах роста цен, квартиры будут покупать только… фанатично преданные рынку инвесторы, из тех, кто, несмотря на два предыдущих кризиса, свято верят, что недвижимость всегда будет расти в цене. Однако таких святых осталось мало.

И руководителю приходится усилием воли подталкивать тренды в положительную сторону, поднимая их, ну, хотя бы до состояния стагнации.

Однако при всей плачевной ситуации, другой аналитики у нас нет, и в ближайшее время вряд ли появится. Использовать нынешнюю аналитику можно. Просто к ней надо относиться как к словам легкомысленной красотки: если говорит «нет», то это означает «не знаю», если «не знаю» – значит «да», а «да» – может означать всё, что угодно. Но какие-то выводы можно извлечь и из такой информации.

Источник: http://elitnoe.ru/magazines/157-analitiki-rynka-nedvizhimosti

Автор статьи:

Управляющий партнёр Beyond.

Александр Беляев