Обзор рынка в Германии: рост цен на жилую недвижимость

• В обзоре Beyond (ex-Engel&Völkers) за 2021 г. впервые сравнивается ситуация в 71 городе по всей Германии
• Большой избыток спроса ведет к росту цен

В свежем «Обзоре рынка жилой недвижимости в Германии» Beyond (ex-Engel&Völkers) рассматривается динамика рынка и цен в выбранном 71 городе, а также объем сделок в 2020 г. Рынок жилой недвижимости в Германии практически не пострадал от последствий пандемии, и на нем по-прежнему наблюдается явный избыток спроса при крайне ограниченном предложении. В результате в первом полугодии 2021 г. первоначальная цена на отдельно стоящие и двухквартирные дома выросла в среднем на 12,9% по сравнению с предыдущим годом. Наибольший рост цен наблюдался в сегменте квартир в собственности, где он составил 15,1%, а первоначальная цена в среднем по стране в первом полугодии 2021 г. достигла 3 784 евро за квадратный метр. «Высокий спрос на жилье в последние годы можно объяснить ростом населения и постоянным притоком людей в мегаполисы и города среднего размера. Объемы нового строительства увеличились, но пока не в состоянии удовлетворить возросшую потребность в недвижимости. Так что, с учетом всего этого, мы ожидаем, что во втором полугодии цены на недвижимость для продажи и аренды продолжат расти, – говорит Кай Эндерс (Kai Enders), член Правления Beyond (ex-Engel&Völkers) AG. – Учитывая нестабильность фондовых рынков и отсутствие инвестиционных альтернатив, а также низкие процентные ставки и растущую инфляцию, покупатели по-прежнему будут делать выбор в пользу инвестирования в защищенную от кризиса недвижимость». За период с 2016 г. до 2021 г. первоначальные цены на квартиры в собственности выросли на 62,4%. Такой рост стоимости четко отражает популярность жилой недвижимости в Германии в качестве капиталовложения.

Спрос на жилую недвижимость в Германии остается стабильно высоким

В сегменте квартир в собственности цены выросли во всех без исключения 71 городах, включенных в исследование. Самые высокие цены наблюдаются в крупных городских центрах Германии. В 7 крупнейших городах первоначальные цены выросли в среднем на 13,7%. Наиболее резкий рост цен по сравнению с предыдущим годом наблюдается в Дюссельдорфе (+18,8%), затем следует Гамбург (+17,4%) и Кельн (+16,1%). Столица Баварии Мюнхен, где средняя цена за квадратный метр в первом полугодии 2021 г. составила 9 429 евро, по-прежнему лидирует среди всех рассматриваемых городов, за ним следуют Франкфурт с ценой 6 532 евро за квадратный метр и Гамбург – 6 256 евро за квадратный метр. По сравнению с 2016 г. цены существенно выросли во всех 71 городах. В Любеке на севере Германии первоначальная цена за последние пять лет удвоилась (+100%).

Значительный рост цен в небольших городах

В сегменте отдельно стоящих и двухквартирных домов лидирует Мюнхен со средней первоначальной ценой в 1,21 миллиона евро, за ним следуют районный центр Бад-Хомбург (1,17 млн. евро) и Констанц (820 тысяч евро). Самый резкий рост цен в процентном выражении наблюдался в большей части федеральной земли Северный Рейн-Вестфалия. В городах Гельзенкирхен, Золинген, Реклингхаузен, Бонн и Вупперталь (Gelsenkirchen, Solingen, Recklinghausen, Bonn, Wuppertal) первоначальные цены выросли в 2021 г. более чем на 20% по сравнению с тем же периодом предыдущего года. «Пандемия побудила людей в этой стране обратить внимание на качество домашней жизни. Многие сейчас осознают, насколько важно иметь уютный и безопасный дом. Спрос на недвижимость, который и так был высок, существенно вырос, как в центрах городов, так и на окраинах. Регионы вблизи крупных городов часто предлагают хорошую инфраструктуру, удобную близость к городу, высокое качество жизни и привлекательную недвижимость по сравнительно низким ценам за квадратный метр», – говорит Кай Эндерс.

Объем сделок в 2020 г.: торговля продолжается, несмотря на Covid-19

С началом пандемии в марте 2020 г. резко вырос спрос на отдельно стоящие и двухквартирные дома. В 2020 г. число сделок по продаже домов и квартир достигло нового рекордного уровня: было продано примерно 598 тысяч объектов недвижимости, и общий оборот составил 163,3 миллиарда евро (+9,6% по сравнению с 2019 г.). В рейтинге оборота отдельно стоящих и двухквартирных домов снова вышел в лидеры Гамбург с объемом сделок на сумму в 2,21 миллиарда евро; затем следуют Мюнхен (1,79 миллиарда евро) и Берлин (1,66 миллиарда евро). Общий объем сделок в этом сегменте вырос на 12,5% по сравнению с предыдущим годом и достиг нового рекорда в 83,8 миллиарда евро. На рынке квартир в собственности вновь лидирует Берлин с объемом сделок на сумму в 6,21 миллиарда евро. На втором месте Мюнхен (5,71 миллиарда евро), за ним следует Гамбург (3,20 миллиарда евро). В целом объем сделок вырос на 6,7% по сравнению с 2019 г. и достиг величины в 79,5 миллиарда евро.

Прогноз: будет расти популярность недвижимости в районах, окружающих мегаполисы

В результате пандемии коронавируса в последнее время многие проекты нового жилого строительства столкнулись с задержками и увеличением расходов. Во многих городах по-прежнему, несмотря на завершение новых объектов, предложение не в состоянии соответствовать спросу. Поэтому специалисты Beyond (ex-Engel&Völkers) ожидают, что сохраняющийся избыток спроса будет в ближайшие годы способствовать росту цен на недвижимость. Наибольший рост цен прогнозируется в районах, прилегающих к крупным городам, где сегодня наиболее высок покупательский интерес. «В этих районах наблюдается высокий спрос, особенно среди семей и дипломированных специалистов с гибкими условиями занятости. С распространением возможности работать удаленно, покупатели расширяют радиус поиска, и все больше людей проявляют интерес к домам и квартирам в пригородах. Цены в таких районах все еще относительно умеренные по сравнению с крупными городами, поэтому у них большой потенциал роста», – предсказывает Кай Эндерс. В то же время, дома и квартиры непосредственно в центре больших городов также останутся очень привлекательными для покупателей и инвесторов благодаря высокому качеству жизни и отличной инфраструктуре, которую они предлагают. Здесь очень важны такие характеристики, как отдельный кабинет, который можно использовать в качестве домашнего офиса, балкон или сад.

Beyond (ex-Engel&Völkers) уже в девятый раз публикует «Обзор рынка жилой недвижимости в Германии». Обзор содержит также углубленный анализ текущей ситуации, включая развитие рынка во время пандемии, прогнозирование необходимых объемов нового строительства, а также подробную характеристику районов вокруг мегаполисов. С результатами исследования (на немецком языке) можно также ознакомиться на интерактивном вебсайте.

Автор статьи:

Управляющий партнёр Beyond.

Александр Беляев